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任意売買・任意売却とは?

任意売買・任意売却について

Q任意売却・任意売買とは?

任意売買という言葉や、任意売却という言葉を耳にしました。銀行から届いた書類の中にも任意売却という言葉がありましたが、違いはあるのでしょうか?
また、任意売買・任意売却とはどういうものなのでしょうか?

A任意売買と任意売却とは、表現の違いであり、意味合いは同じです。

銀行や債権者など金融機関では、一般的に任意売却という言葉を使います。
では、任意売買・任意売却とはどういうものなのか、順を追ってご説明します。

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専門用語の理解

*残債(残債務)
住宅ローンなどの未払いの借入金残高を残債あるいは残債務と言います。

*抵当権
住宅ローンなどの貸付金返済保証(担保)として、優先的に弁済を受けることができる権利で、住宅ローン融資実行と同時に融資対象不動産に抵当権の登記が設定されます。

*差押え
競売や公売を前提として、あらかじめ貴方(債務者)の不動産売却等を禁止する裁判所命令のことを差押と言います。

*債権者
住宅ローンなどで借入している貴方(債務者)に対して、お金を借り、一定の返済を請求できる権利をもつ人(銀行・保証会社等の金融機関や貸付人)のことを債権者と言います。

*督促状・催告書
督促状とは、住宅ローンなどの支払いが無い場合に催促する手紙の事で、住宅ローン延滞1回目、住宅ローン延滞2回目などに、金融機関から届くものです。
督促状は、一般的に納期限後20日以内に送付されるものです。
催告書とは、督促状が送付されてきてもなお、住宅ローンなどの延滞が続くと、金融機関(債権者)が法的手続き(強制執行いわゆる競売)に入る前、最終通告として支払いを催促する手紙の事で

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2017-06-23
、現在滞納している全部の額を通知します。

*期限の利益喪失
住宅ローンの返済において、約束した一定期限の中で分割返済できるという権利で、債権者はこの権利を債務者(お金を借りている貴方)に与える代わりに金利を取ることができます。
期限の利益喪失とは、この分割返済できる権利が失われ、一括返済を求められる状況になるということです。

*金銭消費貸借契約
住宅の購入者が購入資金を銀行などの金融機関から借り入れる場合、金融機関との間でお金の貸し借りの取り決めをする契約の事を金銭消費貸借契約と言います。

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任意売却・任意売買を考えて欲しい方々

*住宅ローンを払えないが、家は手放したくない。
*ボーナス支払いが出来ず、住宅ローンのリスケジュール交渉にも応じてもらえない。
*銀行から督促状・催告書が届いている。
*固定資産税等の税金が支払えず、所有する不動産に差押が入った。
*裁判所から担保不動産競売開始決定通知書が届いた。
*離婚するので売却したい。
*離婚後、一人で住宅ローンを払ってきたが、もう払えない。
*住宅ローン滞納で、連帯保証人に迷惑をかけたくない。
*資産価値(市場相場での売却価格)が500万円、でも住宅ローンの残金は1500万円
 このまま無理して支払い続けるのが馬鹿らしい。

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任意売却とは?

住宅ローンなどの融資を受けて家を購入している場合において、住宅ローンが払えなくなった時に、融資を受けた金融機関との合意に基づいて、家を売却する手続きの事を任意売却あるいは任意売買と言います。

任意売却になるまでの状況

  1. 住宅ローンが払えない、住宅ローンを払えない状況になりそう
  2. マイホーム(不動産)を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを使い、長期間にわたり分割して金融機関に返済していく方法を取っております。
    家族の為にマイホームを購入した後、病気・リストラ・収入減・離婚あるいは相続といった様々なご事情により、住宅ローンが払えない・住宅ローンを払えない状況になりそうな人が急増しておりますが、どう対処してよいかわからず、そのまま放置してしまう方も多いようです。

  3. 自宅を売却するには、住宅ローンの残債(残債務)を一括返済しなければなりません
  4. 住宅ローン融資を使い不動産を購入する際、金融機関は、融資の担保として購入した不動産に抵当権を設定し、住宅ローンの返済が出来なくなった場合の保険をかけます。
    また、固定資産税などの税金滞納が続くと、役所は税金回収の為に、所有者の不動産に差押えの不動産登記を行います。
    不動産(マイホームや投資物件)を売却する場合には、住宅ローンなどの残債を全額返済し、不動産登記された抵当権や差押えなどを解除する必要があります。

  5. 売却したいが、全額返済できない場合の手続きが、任意売却
  6. 住宅ローンなどの残債を一括返済できない場合に、債務を残したまま抵当権や差押えを解除してもらうのが、任意売却です。任意売却は、債権者である金融機関に合意を得てから売却手続きに入りますが、住宅ローンの支払いが遅れていない状況においては、任意売却での売却を認めていただけません。

任意売却の流れ


決して諦めないで下さい
貴方に合った解決策をご提案いたします。

任意売却は、
貴方にとっても、債権者にとっても、短期間で少しでも高く売れることによりメリットが出てきます。
貴方は残債務が減り、債権者は残債務の回収率が高まります。

また、貴方にとっては、引越費用を確保 あるいは 滞納して差押えられた分の税金やマンション管理費・修繕積立金などの清算ができる可能性が十分考えられ、引っ越し後の“人生の再スタート”の際大きなメリットになるはずです。

債権者も、競売手続きの費用負担もなくなり、債権(住宅ローン残金)回収に積極的に協力したという事で、残った債務の支払い方法についても貴方の状況を十分考慮していただけることになると思います。

強制的に不動産が第三者の所有になる「競売」は、
貴方にとって、

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、手続き上何も行動しなくて良い・すべては裁判所に一任となり、煩わしさがない半面、ご近所にも知られ強制的に退去させられるまで、ご家族にかかる精神的苦痛は、かなり大きなものとなります。
また、そのような精神面での“人生の再スタート”は、なかなか難しいものになるはずです。

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